Edita Stepanenkovaitė, Robertas Naruševičius, advokatų profesinė bendrija „Constat“
Pastaruoju metu žiniasklaidoje dažnai kalbama apie kylančias nekilnojamojo turto kainas, kurias lemia įvairūs ekonominiai veiksniai. Net jeigu anksčiau buvo sutarta už turtą mokėti mažiau, pasitaiko atvejų, kai pardavėjas gali padidinti turto kainą nepaisant to, jog buvo sudaryta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis. Nuo kokių sąlygų priklauso galimybė padidinti turto kainą?
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį, jame aptartomis sąlygomis, šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.
Sprendžiant dėl sutarties šalių teisių ir pareigų, atsiradusių prievolių ar atsakomybės, pažeistų teisių gynimo būdų bei kitų klausimų, teisiškai yra svarbios visos sutarties sąlygos. Todėl pirmiausia reikėtų peržiūrėti sudarytą sutartį ir išsiaiškinti, ar šalys nebuvo iš anksto susitarusios dėl sutarties kainos pasikeitimo galimybių, pvz. perskaičiavimo. Jeigu sudarytoje sutartyje nėra numatytų nuostatų, jog pardavėjas (esant tam tikroms aplinkybėms) gali perskaičiuoti turto kainą, tuomet jo prašymas turėtų atitikti CK 6.204 straipsnio nuostatas, t. y. galėtų būti teikiamas dėl kainos pasikeitimo iš esmės padidėjus statybų kainai arba iš esmės sumažėjus gaunamai naudai. Tačiau net ir šiuo atveju, priešinga šalis privalėtų pateikti atitinkamus įrodymus, lėmusius statybos kainos padidėjimą ir pan.
Praktikoje, šalys preliminariosiose sutartyse dažniausiai nebūna nusimatę sąlygos dėl parduodamo turto kainos padidėjimo dėl pabrangusių statybos medžiagų ir/ar darbų kainos. Manytina, kad jeigu statybos darbų ir/ar medžiagų kainos iš tiesų pabrango, pardavėjas privalėtų prisiimti verslo riziką, o ne siekti išvengti savo sutartinių įsipareigojimų vykdymo kliento sąskaita. Tą lemia ir teisėtų lūkesčių principas, įtvirtinantis idėją gerbti ir ginti teisėtai įgytas pirkėjo civilines teises. Žinoma, atsiradus aukščiau nurodytoms aplinkybėms, dėl kurių tolimesnis sutartimi prisiimtų prievolių vykdymas tampa nepalankus, pažeidžia sutartinių santykių pusiausvyrą, šalis turi galimybę sutartinius santykius pakeisti ar juos nutraukti.
Kasacinis teismas yra nurodęs, kad sutarties vykdymo suvaržymas turi būti esminis, pažeidžiantis šalių interesų pusiausvyrą, reikalavimas įvykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Tam, kad dėl šių aplinkybių būtų galima keisti ar nutraukti sutartinius santykius, CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nustatytos papildomos sąlygos: 1) tokios aplinkybės atsiranda ar tampa žinomos jau sudarius sutartį; 2) šalis ją sudarydama negalėjo protingai numatyti, kad tokių aplinkybių gali atsirasti; 3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti (jos nepriklauso nuo tos šalies valios, šalis negalėjo užkirsti kelio joms atsirasti ir pan.); 4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.
Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad sutarties šalies finansinės būklės pablogėjimas dėl ekonominės krizės savaime nėra pagrindas taikyti CK 6.204 straipsnio nuostatas, lygiai taip pat konstatavimas, jog ir kita sutarties šalis patyrė neigiamų ekonomikos krizės padarinių, nėra pagrindas šio straipsnio netaikyti.
Taip pat svarbu pažymėti, kad dėl karo Ukrainoje ir geopolitinės situacijos galimai padidėjusi statybos medžiagų ir darbų atlikimo kaina jokiu būdu negali būti laikoma pardavėjo civilinę atsakomybę atleidžiančia aplinkybe. Todėl jeigu preliminarioji sutartis būtų nutraukta šiuo pagrindu ar būtų atsisakyta sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, pirkėjas įgytų teisę ginti savo pažeistas teises bei teisėtus lūkesčius teisme.
Žinoma, kai sutarties įvykdymas tampa sudėtingesnis, nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį, prašydama sutartį pakeisti. Šis prašymas turi būti pagrįstas, motyvuotas ir pareikštas tuoj pat po tokio suvaržymo atsiradimo.
Kasacinio teismo nurodyta, kad: „Tiek esminis vykdymo išlaidų padidėjimas, tiek esminis vykdymo vertės sumažėjimas turi būti pagrindžiami objektyviais kriterijais, patvirtinančiais, jog atitinkamas pasikeitimas tikrai įvyko; šalis, prašanti keisti sutarties sąlygą, turi pateikti įrodymus, pagrindžiančius, kaip jos nurodytos aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą„ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 31 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011).
Sutartinių prievolių pusiausvyros pokytis paprastai nustatomas pagal objektyvią planuoto (buvusio sutarties sudarymo metu) ir realaus prievolės įvykdymo pokyčių skaitinę išraišką. Tam tikrais atvejais šis pokytis taip pat gali būti nustatomas pagal netiesioginį įvykdymo sąnaudų padidėjimą arba įvykdymo vertės sumažėjimą.
Todėl visais atvejais pardavėjo prašymas dėl sutarties sąlygų keitimo (turto kainos padidėjimo), turi būti motyvuotas šiomis aplinkybėmis, nurodant pirkėjams iš esmės padidėjusių medžiagų ir/ar darbo kainas, dėl ko pardavėjui sutarties vykdymas tapo iš esmės sudėtingesnis, pažeidžiantis šalių interesų pusiausvyrą. Nesant tokio prašymo, nėra pagrindo keisti nustatytos kainos. Tuo tarpu siekti kainos padidinimo tik dėl nekilnojamojo turto rinkos pokyčių pardavėjas negali.
Atgal į sąrašą