Edita Stepanenkovaitė, Robertas Naruševičius
Interesų konfliktų, kylančių tarp nuomotojų ir nuomininkų, dažniausiai galima išvengti prieš tai išsiaiškinat abiejų šalių lūkesčius ir sudarant šalių interesus atitinkančią nuomos sutartį. Šalių teisės ir pareigos, kylančios iš nuomos teisinių santykių, aiškiai reglamentuotos Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse, tačiau dispozityvumo principas leidžia individualizuoti kai kurias teisės normas arba nustatyti papildomas sąlygas. Dėl to itin svarbu sudaryti abejas šalis tenkinančią nuomos sutartį. Šiame straipsnyje pateikiamos taisyklės, kurių laikantis sumažinsite ginčo kilimo riziką bei apsaugosite savo teises.
Pagalvokite, ar Jums nėra reikalinga pagalba
Prieš nuomojantis nekilnojamąjį turtą, pirmiausia patartina įvertinti, ar turite pakankamai laiko, žinių ir patirties ieškant Jūsų poreikius labiausiai atitinkančio varianto, derantis dėl nuomos sutarties sąlygų. Jeigu neturite patirties ir/arba laiko paieškoms, tuomet vertėtų kreiptis į nekilnojamojo turto agentą (agentūrą), kuris, išklausęs Jūsų poreikius, norus ir galimybes, už Jus suras labiausiai tinkantį turtą bei konsultuos viso proceso metu. Jeigu nuspręsite patys imtis nekilnojamojo turto paieškos, tuomet įvertinkite savo galimybes derėtis dėl sutarties sąlygų, išsiaiškinkite visus galimus scenarijus, o esant poreikiui – numatykite papildomą pinigų sumą teisinei konsultacijai, tam, jog vėliau išvengtumėte dėl nesusikalbėjimo galinčių kilti konfliktų.
Išsiaiškinkite taikomus papildomus mokesčius
Dažnu atveju, be skelbime parodomos nuomos kainos, papildomai nuomininkui tenka susimokėti už komunalines paslaugas, turėti nuomotojo prašomą depozito sumą arba mokėti nuomos mokestį į priekį. Be to, pasitaiko atvejų, ypač nuomojantis negyvenamąsias patalpas, kai papildomai reikės sumokėti nekilnojamojo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį. Todėl, prieš sudarant nuomos sutartį, būtina tiksliai išsiaiškinti papildomus mokesčius, kuriuos gali tekti mokėti viso nuomos termino metu.
Taip pat atkreipkite dėmesį, jog kai turtas yra nuomojamas į pagalbą pasitelkiant nekilnojamo turto agentūrą, svarbu išsiaiškinti taikomą tarpininkavimo mokestį, t. y. ar už nekilnojamojo turto agento paslaugas apmoka nuomotojas, ar nuomininkas.
Atidžiai apžiūrėkite išsirinktą nekilnojamąjį turtą
Viena pagrindinių nuomotojo pareigų yra perleidžiamo daikto tinkamumo naudojimui pagal paskirtį užtikrinimas, tai įtvirtinta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.483 straipsnio 1 dalyje. Įstatymiškai, atsakomybės našta dėl daikto trūkumų perkeliama nuomotojui, tačiau nuomininkui svarbu savarankiškai įvertinti turto būklę, užfiksuoti esamus trūkumus bei juos įforminti sudarant nuomos sutartį arba turto priėmimo – perdavimo momentu. Todėl reikėtų fiksuoti visus pastebėtus trūkumus: patartina juos aprašyti, pasitelkti vaizdo fiksavimo priemones ir abejoms šalims pasirašyti aktą, sutinkant dėl aprašytų trūkumų.
Įsitikinkite, ar nuomotojas turi teisę nuomoti daiktą
Prieš sudarant sutartį, vertėtų įsitikinti, ar potencialus nuomotojas gali būti tokių santykių dalyviu. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.477 straipsnio 4 dalį, nuomotoju gali būti savininkas arba kitas asmuo, kuriam teisę išnuomoti svetimą daiktą suteikia įstatymai ar to daikto savininkas, todėl rekomenduotina paprašyti pateikti nuosavybės teisę įrodantį dokumentą, pvz. VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registro išrašą arba turto įsigijimo sutartį, asmens dokumentą arba savininko leidimą/sutartį subnuomoti daiktą.
Pasirinkite tinkamą sutarties formą
Praktikoje pastebima, kad žmonės vis dar yra linkę rinktis lengviausią įforminimo būdą ir sudaryti žodines sutartis, paremtas abipusiu šalių pasitikėjimu. Tačiau pasitikėjimui išblėsus ir kilus interesų konfliktui, tinkamai išspręsti ginčą remiantis tokia sutartimi yra itin sudėtinga. Būtent dėl šios priežasties rekomenduotina visais atvejais sudaryti rašytinę sutartį. Be to, remiantis minėto straipsnio antra dalimi, nuomos sutartis prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik jeigu yra įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka, todėl sudarius sutartį patartina padaryti ir tai.
Nustatykite finansinius įsipareigojimus
Dažniausiai pirminė finansinė prievolė, kurią reikia įvykdyti nuomininkui, yra depozitas – užstatas, kuris grąžinamas pasibaigus sutarčiai. Svarbu aiškiai apibrėžti depozito mokėjimo, grąžinimo tvarką bei situacijas, kurioms įvykus depozitas gali būti negražinamas. Ši taisyklė glaudžiai susijusi su 3 punkte pateiktais patarimais, nes dažnu atveju užfiksavus daikto trūkumus, depozitas yra naudojamas nuomininko sukeltai žalai padengti. Antroji finansinė prievolė – nuomos mokestis. Privalu nustatyti aiškius mokėjimų terminus, tam tikras išimtis, nuomos mokesčio dydį bei mokėjimų būdą. Taip pat, pravartu išsaugoti mokėjimus įrodančius dokumentus (pvz. pavedimų kopijas arba pinigų perdavimo-priėmimo kvitus). Dar vienas svarbus aspektas – mokesčiai bei „paslėptieji“ mokesčiai: naudinga nutarti, kaip bus apskaičiuojami komunaliniai mokesčiai, jų atsiskaitymo tvarka. Nuolat pasitaikanti problema yra ir „paslėptieji“ mokesčiai, papildomos rinkliavos, kurios nebuvo įtrauktos į mokesčių sąmatą. Tokiu atveju, paprašykite pateikti įrodymą, patvirtinantį rinkliavos dydį bei įsitikinkite, ar šių išlaidų padengimas nėra nuomotojo pareiga.
Nustatykite daikto naudojimosi tvarkos taisykles
Natūralu, jog daikto savininkas gali turėti specifinių reikalavimų, suvaržančių nuomininko laisvę naudotis daiktu (pvz. draudimas rūkyti patalpose ar laikyti gyvūnus). Svarbu šiuos reikalavimus išsiaiškinti prieš pradedant naudotis turtu bei akcentuoti sutartyje. Tas pats galioja ir nuomininko reikalavimams (pvz. susitarimas dėl informavimo prieš daikto patikrą), taip apsaugant abiejų šalių interesus bei įgyvendinat bendradarbiavimo principą.
Apibrėžkite daikto priežiūros tvarką
Naudojantis daiktu, atsiranda nusidėvėjimo požymių, kurie reikalauja tam tikrų remonto darbų. Būtent dėl šios priežasties yra svarbu iš anksto pasiskirstyti atsakomybes daikto priežiūros klausimais. Civiliniame kodekse ši atsakomybė yra minimaliai sureguliuota, minėto įstatymo 6.492 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis. Minėto įstatymo 6.493 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. Visa tai reiškia, kad įstatyminės normos gali būti laviruojamos sutartimi, todėl geriausia iš anksto apgalvoti galimas situacijas bei nustatyti jų sprendimo būdą.
Susitarkite dėl trečiųjų asmenų teisių naudotis daiktus
Nuomininkui pradėjus faktiškai valdyti daiktą, tikėtina, kad juo dalinai pradės naudotis ir sutartyje nenumatyti asmenys (pvz. šeimos nariai, giminaičiai). Pavyzdžiui, Civilinio kodekso 6.588-589 straipsniai reglamentuoja, kokie asmenys gali naudotis nuomojama gyvenamąja patalpa be savininko sutikimo. Esant poreikiui į daikto valdymą įtraukti trečiuosius asmenis, vertėtų sutarties sudarymo metu apsvarstyti subnuomos galimybę, numatytą Civilinio kodekso 6.490 straipsnyje.
Nustatykite sutarties galiojimo terminus ir nutraukimo taisykles
Civilinio kodekso 6.497, 6.498 straipsniuose nurodyta, kad be įstatyme numatytų pagrindų, sutartis prieš terminą gali būti nutraukta tik sutartyje numatytomis sąlygomis, todėl ypač svarbu pastarąsias gerai apgalvoti ir įforminti. Įvertinę realias galimybes, nustatykite aiškius sutarties nutraukimo pagrindus, informavimo apie nutraukimą metodą, sutarties nutraukimo procedūrą bei abipusių įsipareigojimų įvykdymą (pvz. nuomos mokesčio sumokėjimą, avanso grąžinimą ir t.t.).
Apibrėžkite ginčų sprendimo būdą
Tradicinis ginčų sprendimų būdas prasideda derybomis, todėl svarbu susitarti, kaip bus pranešama dėl nusiskundimo, kokia turi būti šalių reakcija bei atsakomybė, kylanti pažeidus įsipareigojimus. Rekomenduotina įtraukti ir neteisminę mediaciją, kaip ginčo sprendimo būdą, kurios metu profesionalus mediatorius padės atrasti sutartinius įsipareigojimus ir įstatymus atitinkantį kompromisą. Paskutinė ginčo sprendimo priemonė – teisminė instancija, į kurią reikia kreiptis tik nepavykus pasiekti taikaus susitarimo. Bet kokiu atveju, svarbiausia užkirsti galimybę kilti ginčui, sudarant detalią ir gerai apgalvotą sutartį, o kilus konfliktui, jį spręsti taikiai – derybomis arba kreipiantis į mediatorių.
Atgal į sąrašą