Edita Stepanenkovaitė, Robertas Naruševičius, advokatų profesinė bendrija „Constat“
Nekilnojamojo turto (buto) pirkimas dažnai tampa galvos skausmu, todėl būtina, prieš sudarant sandorį, gerai įvertinti perkamo turto būklę, kainą, prisiimamas rizikas. Reikėtų išskirti naujai statomo ir jau pastatyto nekilnojamojo turto pirkimą. Pirmu atveju, pirkėjas neturi galimybės įvertinti perkamo daikto kokybės, jo apžiūrėti, o turto pirkimas (rezervavimas) vyksta tik iš pirkėjui parodomų dokumentų. Jau pastatytą nekilnojamąjį turtą pirkėjas gali apžiūrėti ir įvertinti ne tik dokumentaliai, bet ir vizualiai, pasitelkus ekspertus. Todėl prieš įsigyjant naujai statomą nekilnojamąjį turtą, reikėtų įvertinti galimas rizikas, t. y. rinkos pokyčius, terminus, finansines galimybes, pasitikėjimą statytoju, pasitelktus rangovus, pateiktą informaciją apie projektą. 
Šiuo metu dažnai nekilnojamasis turtas perkamas naudojantis bankų ar kitų kredito įstaigų suteikiama būsto paskola, tad tie asmenys, kurie planuoja pirkti būstą naudodamiesi kreditu, pirmiausia turi įvertinti savo galimybes jį gauti. Todėl vertėtų kreiptis į kelias kredito įstaigas, siekiant išsiaiškinti, kokiomis sąlygomis ir kokio dydžio kreditas galėtų būti suteikiamas. Taip pat reikia nepamiršti, jog visais atvejais, gaunat kreditą, bus reikalinga turėti sukaupus pradinį įnašą. Pažymėtina, jog bankai/kredito įstaigos, prieš suteikiant paskolą, pareikalaus pateikti įrodymus, kurie patvirtintų, jog pradinis įnašas yra sukauptas arba sumokėtas pardavėjui. Šiuo atveju, atsiskaitymas grynaisiais pinigais ir/arba grynųjų pinigų santaupos vertinami kritiškai, reikalaujama pateikti papildomus dokumentus, todėl darant avansinį mokėjimą pardavėjui, rekomenduojama jį atlikti bankiniu pavedimu. Negana to, tokiu būdu apsisaugosite ir nuo nesąžiningų pardavėjų veiksmų.
Pirkėjui patartina, prieš sudarant sandorį, susipažinti su pardavėjo turimais nuosavybės dokumentais, projektine dokumentacija, planais, kadastrinių matavimų bylomis – tam, jog po to neiškiltų staigmenų. Kai perkamas būsimas nekilnojamasis turtas, dažnu atveju pardavėjai net neturi visos projektinės dokumentacijos, todėl rekomenduojama susitarti su pardavėju dėl šių dokumentų pateikimo ateityje, kokiu būdu ir kada bus galima su jais susipažinti.
Taip pat būtina išsiaiškinti nekilnojamojo turto sudėtį: jeigu nuotraukose matomas objektas apstatytas baldais, buitine technika, tai dar nereiškia, jog parduodamas butas būtinai bus su jais. Todėl būtina identifikuoti parduodamus – perkamus daiktus, sudaryti parduodamo turto apyrašą, pridėti nuotraukas. Ne mažiau svarbu žinoti žemės sklypo, ant kurio stovi parduodamas butas, statusą, t. y. ar tai valstybinė žemė, ar privati, ar nėra nustatytos naudojimosi žemės sklypu tvarkos.
Iki sandorio sudarymo, jei yra galimybė, rekomenduojama perkamą turtą gerai apžiūrėti ir įvertinti jo būklę – atvykti su specialistais bei meistrais, kurie atliks įrengimo ar remonto darbus, nes būtent tuomet gali paaiškėti įvairių niuansų, kurie neprofesionaliam pirkėjui negalėjo būti suprantami. Taip pat vertėtų pasiteirauti, ar perkamo buto savininkas (pardavėjas) nėra davęs sutikimų kaimynams (bendrijai) dėl kokių nors darbų atlikimo, nes šių sutikimų pagrindu pradėti darbai bus įpareigojantys ir naująjį savininką (pirkėją).
Turbūt svarbiausia dalis perkant nekilnojamąjį turtą – tinkamas sutarties sudarymas. Sutartyje turi būti aptariamos svarbiausios sąlygos, tokios, kaip parduodamas turtas, suvaržymai, nustatyti defektai, turto kaina, atsiskaitymo tvarka, pagrindinės notaro patvirtinamos pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo terminas, šalių įsipareigojimai, sutarties nutraukimo galimybės.
„Gyvenamasis nekilnojamasis turtas, arba, kitaip tariant, būstas perkamas emocijų pagalba ir tai yra suprantama – juk namuose svarbiausia gerai jaustis. Tačiau svarbios ne vien tik pradinės emocijos, labai svarbi perkamo daikto juridika, taip pat pardavėjo ketinimai: kartais, net ne iš blogos jo valios, susidarančios situacijos ir problemos gali pakeisti pirkėjo pradinį nusiteikimą, džiaugsmą įsigyjant būstą. Dirbdamas 11 metų nekilnojamojo turto srityje, jau seniai supratau, kad kaip ir daktaras ar mokytojas, specialistas privalo puikiai išmanyti savo sritį. Todėl matavimus geriausiai daro matininkai, fotografuoja geriausiai fotografai, parduoda brokeriai, o teisingus dokumentus patikrina ir suruošia teisininkai“, – teigia „Capital Team“ vadovas, nekilnojamojo turto ekspertas Mantas Mikočiūnas.
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.401 straipsnyje yra įtvirtintos sąlygos, kurios turėtų atsispindėti sudaromoje būsimojo buto ar gyvenamojo namo preliminarioje prikimo – pardavimo sutartyje. Atkreiptinas dėmesys, jog, dažnu atveju, ypač pirmą kartą pirkdami būstą, pirkėjai per greitai priima sprendimus, kurių vėliau gailisi. Todėl būtina žinoti, jog sudarius naujai statomo gyvenamojo namo ar buto preliminariąją sutartį, pirkėjai gali jos atsisakyti per 10 dienų (CK 6.401 str. 2 d. 1 p.).
Kitas labai svarbus momentas – parduodamam daiktui taikomos garantijos, kurias privalo suteikti statytojai (pardavėjai). Paaiškėjus naujai pastatyto nekilnojamojo turto defektams, pirmiausiai būtina kreiptis į statytoją (pardavėją), o šiam atsisakius pašalinti atsiradusius defektus, išryškėjusius per garantinius terminus, pirkėjas turi teisę ginti savo pažeistas teises teisme. Svarbu kreiptis į teismą ne vėliau, kaip per 6 (šešis) mėnesius nuo statytojo (pardavėjo) atsisakymo momento pašalinti defektus. Vėlesnis kreipimasis į teismą užkertą galimybę pirkėjui patenkinti teisėtus reikalavimus. Tačiau ir šiuo atveju pardavėjo teikiamos garantijos ne visuomet yra absoliučios, pvz. dėl akivaizdžių daikto trūkumų pardavėjas neatsako – laikoma, jog pirkėjas šiuos trūkumus pirkdamas daiktą matė, įvertino, todėl prisiėmė riziką.
Todėl labai svarbu atlikti tam tikrus namų darbus prieš priimant sprendimą pirkti nekilnojamąjį turtą bei tinkamai pasirengti sutarties sudarymui, siekiant ateityje išvengti ginčų. Rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės ne tik teisingai parengti sutartis, tačiau ir išvengti nesklandumų ateityje.
Atgal į sąrašą