Kokie mokesčiai laukia 2026 m. pardavus nekilnojamąjį turtą?

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymų pakeitimai. Šie pokyčiai yra dalis platesnės mokesčių reformos, kurios tikslas – suvienodinti gyventojų pajamų apmokestinimo sistemą, kad būtų labiau atsižvelgiama į visų rūšių pajamas. Praktikoje tai reiškia, kad pasikeis GPM tarifai ir jų taikymo ribos, o NT sandorių mokesčiai kai kuriais atvejais gali reikšmingai padidėti. Siūlome palyginti šiuo metu galiojančius mokesčius su laukiančiais nuo kitų metų.

Kaip GPM skaičiuojamas dabar

Šiuo metu, apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (GPM) už nekilnojamojo turto (NT) pardavimą, GPM tarifas siekia 15 procentų nuo gautų pajamų. Jeigu savininko gautų pajamų dalis viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU) dydį, tai yra 253 065,60 Eur, tik šiai viršijančiai daliai taikomas padidintas 20 procentų GPM tarifas.

Apskaičiuojant apmokestinamąją sumą, leidžiama iš pardavimo pajamų atimti tam tikras privalomas išlaidas. Tai yra notaro atlygis, mokestis Valstybinei įmonei Registrų centras už atliekamus registravimo veiksmus, geodezinių matavimų išlaidos, kapitalinio remonto sąnaudos ir kiti su pardavimu susiję privalomi bei pagrįsti mokėjimai.

Taigi, GPM apskaičiuojamas pagal formulę:

GPM = (pardavimo pajamos – įsigijimo kaina – privalomi mokėjimai) × 15% (arba 20%)

Tam tikrais atvejais NT pardavimo pajamos neapmokestinamos GPM:

• Kai parduotas NT buvo savininko nuosavybėje 10 metų ar daugiau iki jo pardavimo;
• Kai parduodamame NT paskutinius dvejus metus iki pardavimo savininkas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą;
• Kai NT buvo deklaruota pardavėjo gyvenamoji vieta, tačiau trumpiau nei dvejus metus, o per 12 mėnesių nuo pardavimo pardavėjas įsigijo kitą NT ir jame deklaravo savo gyvenamąją vietą.

Kas GMP skaičiavime keičiasi nuo 2026 m.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. pagal atnaujintą GPM įstatymo 6 straipsnį, gyventojo visos gautos pajamos – tiek iš darbo santykių, tiek iš nekilnojamojo turto pardavimo ar kitų šaltinių – bus sumuojamos ir apmokestinamos taikant progresinius tarifus.

Tai reiškia, kad kuo didesnės metinės pajamos, tuo aukštesnis mokesčio tarifas bus taikomas tik viršijančiai daliai. Nuo 2026 m. bus taikomi šie pagrindiniai GPM tarifai:

• 15 procentų – pajamų daliai, neviršijančiai 12 VDU, tai yra 27 654 eurų per metus;
• 20 procentų – pajamų daliai, viršijančiai 12 VDU, bet neviršijančiai 36 VDU, tai yra iki 82 962 eurų per metus;
• 25 procentai – pajamų daliai, nuo 36 iki 60 VDU, tai yra nuo 82 962 iki 138 270 eurų per metus;
• 32 procentai – pajamų daliai, viršijančiai 60 VDU, tai yra daugiau kaip 138 270 eurų per metus.

Kitaip tariant, gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, nuo 2026 m. bus apmokestinamos pagal šią progresinę sistemą. Mažesnės pajamos bus apmokestinamos mažesniu tarifu, o didesnės — didesniu.

Į apmokestinamąsias pajamas, nuo kurių bus skaičiuojamas GPM, įtraukiamos visos pagrindinės gyventojo gaunamos pajamos:
pajamos iš darbo santykių, individualios veiklos pagal pažymą, tantjemos, atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje ar paskolų komitete, autoriniai atlyginimai iš darbdavio, mažosios bendrijos vadovo (kuris nėra bendrijos narys) pajamos už vadovavimo veiklą, ne individualios veiklos pajamos už atliekų pardavimą, taip pat metinė individualios veiklos su verslo liudijimu pajamų dalis, viršijanti 50 000 eurų.

Taip pat įskaičiuojamos kitos pajamos, kurios nepriskiriamos darbo ar jiems prilygintiems santykiams. Vis dėlto, tam tikros pajamos, kurioms įstatyme numatytas 15 proc. GPM tarifas, į bendrą metinių pajamų sumą, apmokestinamą 20, 25 ar 32 proc. tarifais, neįtraukiamos. Tai, pavyzdžiui, ligos, motinystės, vaiko priežiūros, ilgalaikio darbo išmokos, dividendai ir kitos specialiai įstatyme įvardytos pajamų rūšys.

Kaip ir iki šiol, savininkui išlieka teisė atskaityti privalomus mokėjimus, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimu.

Taigi, GPM nuo 2026 m. apskaičiuojamas pagal šią formulę:

GPM = (pardavimo pajamos – įsigijimo kaina – privalomi mokėjimai) × GPM tarifas

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujai GPM tvarkai, išlieka galimybė tam tikrais atvejais parduoti nekilnojamąjį turtą nemokant GPM. Pagrindinė naujovė – sutrumpintas turto išlaikymo laikotarpis nuo 10 iki 5 metų, o visos kitos sąlygos, leidžiančios parduoti nekilnojamąjį turtą be GPM, išlieka nepakitusios.

PVM parduodant NT – kas keičiasi nuo 2026 m.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) pakeitimai, kurie ypač svarbūs NT vystytojams, statybų bendrovėms ir kitiems PVM mokėtojams, užsiimantiems nekilnojamojo turto pardavimu komerciniais tikslais. Pakeitimų tikslas – aiškiau apibrėžti, kada atsiranda prievolė skaičiuoti PVM, nes iki šiol tai dažnai turėdavo nustatyti pats pardavėjas.

Šiuo metu galiojančiose PVMĮ nuostatose numatyta, kad PVM neapmokestinamas žemės pardavimas ar perdavimas, kai pirkėjas įgyja teisę ja disponuoti kaip savininkas, išskyrus atvejus, kai žemė perduodama kartu su nauju pastatu ar statiniu arba laikoma žeme statyboms.

PVM taip pat neapmokestinamas nenaujų pastatų, statinių ar jų dalių pardavimas, kai pirkėjas įgyja teisę jais disponuoti kaip savininkas.

Laikoma, kad pastatas ar statinys yra naujas, kai jis nebaigtas statyti arba kai nuo jo statybų užbaigimo ar esminio pagerinimo įteisinimo nėra praėję 24 mėnesiai. Šiuo metu „esminiu pagerinimu“ laikomi darbai, kurie pailgina pastato tarnavimo laiką arba pagerina jo savybes, tačiau įstatyme nėra aiškiai nustatyta, kokie darbai priskiriami šiai sąvokai, todėl kyla daug neaiškumų.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. šios nuostatos bus patikslintos. PVMĮ aiškiai nustatoma, kad pastato (statinio) esminis pagerinimas – tai statinio kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbai, kaip jie apibrėžti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.
Pagal Statybos įstatymą:

• kapitalinis remontas – statybos darbai, kai pertvarkomas statinys, pakeičiant jo laikančiąsias konstrukcijas, bet nekeičiant išorės matmenų;
• rekonstravimas – statybos darbai, kai perstatomas statinys, pakeičiant laikančiąsias konstrukcijas ir keičiant jo išorės matmenis.

Šis pakeitimas suteiks daugiau aiškumo, kada atliekami darbai laikomi esminiu pagerinimu, todėl sumažės ginčų ir neaiškumų dėl PVM taikymo NT pardavimo sandoriuose.

Taigi, apibendrinant, GPM tarifas kardinaliai keičiasi, ir bus taikomas atsižvelgiant į gaunamas pajamas. GPM lengvatos (išimtys, kada nereikia mokėti šio mokesčio) išlieka tos pačios, išskyrus galimybę parduoti NT neišlaikius jo 10 metų, t. y. užtenka NT išlaikyti tik 5 metus. PVMĮ pasikeitimai įneša daugiau aiškumo dėl pastato (statinio) esminio pagerinimo darbų, nustatant, jog tokiais darbais bus laikomi rekonstrukcijos ir (ar) kapitalinio remonto darbai.