Komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartys: klaidos, kurios vėliau kainuoja brangiai

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) nuomos santykiai iš esmės skiriasi nuo gyvenamųjų patalpų nuomos – jie grindžiami ilgalaikiais finansiniais įsipareigojimais, investicijų grąža ir verslo rizikomis. Praktikoje dažnai tenka matyti, kad komercinės nuomos sutartys vis dar sudaromos remiantis internete rastais sutarčių šablonais arba ankstesnių sandorių pavyzdžiais, nebeatitinkančiais nei dabartinių rinkos sąlygų, nei šalių interesų.

Nors sutartys formaliai atrodo aiškios, būtent jose dažniausiai slepiasi kabliukai, kurie ilgainiui lemia ginčus, pajamų sumažėjimą arba reikšmingus finansinius nuostolius.

Kaip klaida atrodo praktikoje?

Rinkoje esama įvairių ir itin finansiškai skausmingų komercinės nuomos ginčų pavyzdžių. Viena tokių – susijusi su nuomojamų patalpų pagerinimu.

Nuomininkas buvo išsinuomojęs patalpas ilgam laikotarpiui – dešimčiai metų – ir, pritaikydamas jas savo veiklai, remontavo patalpas savo lėšomis, investuodamas jam reikšmingą sumą. Praėjus maždaug dvejiems metams nuo veiklos pradžios, nuomininkas nusprendė nutraukti nuomos sutartį anksčiau termino, nes nuoma tapo nuostolinga.

Nutraukęs sutartį, nuomininkas pareiškė nuomotojui reikalavimą kompensuoti patirtas investicijas, jas traktuodamas kaip nuomojamų patalpų pagerinimą. Tačiau sutartyje nebuvo aiškiai susitarta, ar tokios investicijos laikytinos pagerinimu ir ar, nutraukus sutartį anksčiau laiko, jos turi būti kompensuojamos. Dėl šio neapibrėžtumo tarp šalių ir kilo ginčas.

Indeksavimas: kai nuomos kaina neatitinka kaštų

Pakalbėkime apie nuomos kainos kaitą, kurią apibrėžia indeksavimo mechanizmas.  Jis komercinio nekilojamojo turto nuomos sutartyse paprastai suvokiamas kaip automatinė apsauga nuo infliacijos. Tačiau, iš nuomotojo pusės rizikos kyla tuomet, kai šis mechanizmas suformuotas pernelyg bendrais ar neišsamiais terminais.

Praktikoje pasitaiko situacijų, kai:

• indeksavimas siejamas tik su vienu, ne visada objektyviai atspindinčiu rinkos pokyčius indeksu;
• sutartyje nenumatyta minimali kainos korekcija, leidžianti išlaikyti nuomos pajamų stabilumą net ir žemų infliacijos rodiklių laikotarpiu;

• indeksavimas taikomas tik „bazinei“ nuomos kainai, paliekant eksploatacinius ar administracinius mokesčius neindeksuojamus, nors jų faktinė našta tenka nuomotojui.

Tokios sąlygos ilgainiui lemia tai, kad reali nuomos grąža mažėja, nors sutartis formaliai galioja nepakitusiomis kainomis.

Nutraukimo sąlygos: lankstumas atsigręžia prieš nuomotoją

Komercinio NT nuomos sutartyse šalys vis dažniau siekia suteikti sutartims lankstumo ir nusimato galimybę nutraukti sutartį anksčiau laiko. Tačiau nuomotojo požiūriu ši lankstumo idėja neretai perauga į didelę riziką.

Problemos kyla tada, kai:

• nuomininko teisė nutraukti sutartį nėra siejama su aiškiais ir objektyviais pagrindais;
• nutraukimo netesybos ar kompensacijos neatspindi realių nuomotojo nuostolių, susijusių su likusiomis laisvomis patalpomis ar rinkos sąlygų pasikeitimu;

• sutartyje nenumatyta nuomininko finansinių garantijų, kurios veiktų ne tik nuomos pradžioje, bet ir viso sutarties laikotarpio metu.

Nuomotojui rizika dažniausiai paaiškėja tik tada, kai sutartis nutraukiama dėl nepalankių rinkos sąlygų.

Nuomininko investicijos: kada patalpų „pagerinimai“ veda į ginčą

Komerciniuose nuomos santykiuose nuomininko atliekami patalpų pagerinimai paprastai vertinami kaip pridėtinės vertės kūrimas. Tačiau, kaip aprašyta straipsnio pradžioje, be aiškios sutartinės logikos tokie pagerinimai gali tapti ginčų priežastimi.

Atsižvelgiant į tai, jei nuomininkas patalpose atlieka investicijas ir ypač tada, jei tos investicijos yra pakankamai didelės, sutartyse svarbu apsibrėžti, kaip tokios investicijos bus kompensuojamos nuomininkui, jei sutartis bus nutraukiama anksčiau laiko, (jei tokios investicijos apskritai bus kompensuojamos nuomotojo), taip pat, per kokį laikotarpį tokios investicijos bus laikomos nusidėvėjusiomis. Nuomotojams ypač svarbu suprasti, kad be aiškiai apibrėžtų nuostatų investicijos gali tapti ne turtu, o papildomų teisminių ginčų priežastimi.

Pandemijos ir karo pamokos: force majeure kaip derybinis įrankis

Pastarųjų metų krizės atskleidė, kad force majeure sąlygos komercinėse nuomos sutartyse neretai naudojamos daug plačiau, nei tikėtasi jas įtraukiant.

Nuomotojams rizika kyla tuomet, kai:

• force majeure apibrėžiamas pernelyg abstrakčiai, neatskiriant veiklos ribojimų nuo faktinio patalpų nenaudojimo;
• sutartyse nėra aiškiai nustatyta ar/ir kokia apimtimi nuomos mokėjimai turi būti tęsiami ribojimų laikotarpiu;

• neaptariama galimybė peržiūrėti sutarties sąlygas, o ne jas sustabdyti ar nutraukti.

Tokiose situacijose sutartis tampa ne aiškiu saugikliu, o derybų objektu, todėl tokias sąlygas taip pat būtina aiškiai apsibrėžti sutartyse.

Smulkmenos, kurios turi didelę reikšmę

Ne mažiau svarbios yra ir tos sutarties nuostatos, kurios dažnai laikomos antraeilėmis:

• patalpų naudojimo paskirtis ir jos ribos;
• subnuomos sąlygų apimtis;
• draudimo pareigos ir draudimo sumos;

• atsakomybės paskirstymas dėl trečiųjų asmenų veiksmų ar administracinių baudų.

Taigi, komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartys ilgą laiką veikia kaip stabilumo garantas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Tačiau nuomotojų praktika rodo, kad didžiausi nuostoliai kyla ne dėl to, kad sutartyje pamirštos svarbios sąlygos, bet dėl jų abstraktumo.