Nekilnojamasis turtas užsienyje gali slėpti papildomus mokesčius. Kaip nerizikuoti?

Lietuvoje svarstant įvesti visuotinį Nekilnojamojo turto mokestį, investiciją į nekilnojamąjį turtą planuojantys lietuviai nenustoja dairytis alternatyvų užsienyje. Vieni žvalgosi kelis milijonus kainuojančių vilų, kiti domisi ir pigiais, kartais vos 60 000 Eur kainuojančiais, butais Kipre. Kokias rizikas svarbu įvertinti, kad vėliau nesijaustumėte apgauti ar, juo labiau – netektų bylinėtis užsienio teismuose, o investicijos atitiktų iškeltus lūkesčius?

Užsienio šalies įstatymai. Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Europos Sąjungoje ir už jos ribų, pirmiausia patartina susipažinti su tos valstybės, kurioje planuojama investuoti, nekilnojamojo turto įsigijimo sąlygomis. Kai kuriose valstybėse šios sąlygos gali skirtis iš esmės. Pavyzdžiui, gali būti taikomi ribojimai turto įsigijimui ir (ar) jame planuojamai veiklai (pvz., nuomai), taip pat gali reikėti prieš sandorį gauti atitinkamos valstybinės institucijos leidimus.

Mokesčiai. Patartina išsiaiškinti, kokie mokesčiai yra taikomi atitinkamoje valstybėje, kadangi gali prireikti mokėti nustatyto dydžio mokesčius tiek įsigyjant nekilnojamąjį turtą, tiek jį parduodant. Be to, gali tekti mokėti ir nekilnojamojo turto mokestį (nuo kurio tarsi „bėgama“ Lietuvoje).

Objekto dokumentai. Išsirinkus konkretų nekilnojamąjį turtą, prieš pasirašant rezervacijos ar preliminariąją sutartį, svarbu patikrinti nuosavybės dokumentus; atitinkamai išsiaiškinti, ar pardavėjas ir yra nekilnojamojo turto savininkas ir (ar) jo vardu veikiantis asmuo yra tinkamai įgaliotas. Svarbu ne tik atidžiai peržiūrėti viešų registrų duomenis, bet ir patikrinti, ar jie atitinka faktinę situaciją bei skelbime pateiktą informaciją. Tiek NT brokeriai, tiek teisininkai gali paliudyti, kad ir Lietuvoje apstu kuriozinių situacijų NT sandoriuose, todėl nesunku įsivaizduoti, į kokias melodramas galima patekti Pietų šalyse.

Skolos ir įsipareigojimai. Kitas būtinas žingsnis – patikrinti apribojimus veiklai objekte ir galimus įsiskolinimus, tarp jų ir galimas investicijas į tokio turto atnaujinimą (pvz., renovaciją). Kai kuriose valstybėse įvairūs nekilnojamojo turto savininko įsipareigojimai, netgi tokie kaip NT mokesčio sumokėjimas, seka ne paskui savininką, bet paskui daiktą. Tai reiškia, kad būtent pirkėjui gali tekti prisiimti apmokėti buvusio savininko neįvykdytas pinigines prievoles. Būtina įsitikinti, ar turtas nėra įkeistas ar kitaip apsunkintas, taip pat ar šio turto savininkui nėra apribotos nuosavybės teisės disponuoti turtu.

Kai kuriose šalyse tokie sandoriai sudaromi be Lietuvoje įprastos notarinės formos. Net jei notarai juos tvirtina ar sudarant hipoteką naudojamos skolintos lėšos, klaidinga manyti, kad sandorį forminantys asmenys prisiima atsakomybę už turto teisinės būklės, pardavėjo įsipareigojimų ir kitų svarbių dokumentų patikrą.

Sutartys ir mokėjimai. Svarbu įvertinti sutarties sąlygas, pardavėjo garantijas, turto perdavimą ir atsiskaitymo tvarką. Mokėjimus rekomenduojama atlikti tik bankiniu pavedimu (banko čekiu), kad išvengtumėte ginčų. Prieš sudarant sutartį būtina ją atidžiai peržiūrėti, o kai kuriose šalyse pirkėjas turi turėti vertėją bei mokestinį atstovą. NT brokerių patikinimus, kad jie užtikrina sandorio teisėtumą (ypač jei tokios garantijos yra išsakomos žodžiu), būtina vertinti kritiškai. NT brokeriai dažnai suinteresuoti ne tik greitu sandorio sudarymu, bet ir galimu pirkėjui nedeklaruotu interesų konfliktu.

Išvados

Įsigyjant turtą asmeniniams poreikiams, gali laukti ir daugiau iššūkių, ypač jeigu šias investicijas siejate su atitinkama veikla, pavyzdžiui, trumpalaike nuoma. Ją vykdant bus būtina įsigilinti ne tik į šios veiklos vykdymo teisines prielaidas, bet ir mokestinę aplinką. Todėl investuojant į nekilnojamąjį turtą užsienyje būtina atlikti nuodugnų tyrimą, apimantį tiek teisinius, tiek finansinius aspektus. Pasitelkite teisininkus, nekilnojamojo turto brokerius ar finansų konsultantus, kurie ne tik patars, bet ir sumažins galimas rizikas.