Statybos įstatymo pakeitimai – į ką svarbu atkreipti dėmesį?

2023 m. gruodžio 19 d. Seime buvo priimtas Statybos įstatymo ir kitų susijusių įstatymų pakeitimų paketas. Šiame straipsnyje apžvelgsime Statybos įstatymo pakeitimus. Dalis jų įsigaliojo nuo 2024 m. sausio 01–02 d. Reikšmingiausi pakeitimai, įsigalioję šių metų pradžioje – dėl nebaigtos statybos perleidimo ir naudojimo. Iki šių įstatymo pakeitimų įsigaliojimo (pagal nuo 2022 m. gegužės 01 d. galiojusią įstatymo redakciją) buvo draudžiama naudoti pastatytą naują ypatingąjį ar neypatingąjį statinį (jo dalį, jei statybos darbai atlikti tik statinio dalyje) iki nustatyta tvarka bus užbaigta šio statinio (jo dalies) statyba.

Nuo 2024 m. sausio 01 d., greta jau buvusio paminėto draudimo, atsirado nauji reikalavimai. Tik nustatyta tvarka užbaigus statinio (jo dalies, jei darbai atliekami tik statinio dalyje) statybą galima:

• su fiziniais asmenimis sudaryti sandorius dėl patalpų, esančių gyvenamosios paskirties trijų ir daugiau butų (daugiabučiuose) pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo;
• rekonstruojant ypatingąjį ar neypatingąjį statinį – sudaryti sandorius dėl naujose statinio dalyse esančių gyvenamųjų patalpų perleidimo;
• išduoti naujame ypatingajame ar neypatingajame statinyje (ar rekonstruotoje naujoje jo dalyje) vykdytinos ūkinės veiklos leidimus, numatytus Paslaugų įstatyme.

Draudimų išimtys: šios nuostatos neprivalomos statant vieno ir dviejų butų gyvenamuosius namus, tiesiant inžinerinius tinklus ir susisiekimo komunikacijas, išskyrus atvejus, kai yra sudaryta savivaldybės infrastruktūros plėtros sutartis.

Pagal paminėtų pakeitimų įsigaliojimą numatantį įstatymą šie pakeitimai bus taikomi, kai aptariamo statinio statybą leidžiantis dokumentas išduodamas po 2024 m. sausio 2 d. Kai prašymas, pagal kurį statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 m. sausio 2 d., yra priimtas iki 2024 m. sausio 2 d., galioja iki 2024 m. sausio 2 d. galiojusios nuostatos.
Kiti jau šių metų pradžioje įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato valstybės institucijų įgaliojimų perskirstymą ir yra daugiau kosmetinio pobūdžio (tikslinamos sąvokos, suderinamos su kitų teisės norminių aktų nuostatomis ir pan.).

Daug didesnės apimties ir reikšmingesnių Statybos įstatymo pakeitimų įsigaliojimas buvo atidėtas iki 2024 m. lapkričio 01 d. Tačiau 2024 m. kovo 28 d. buvo priimtas naujas įstatymas, pagal kurio nuostatas dalis 2023-12-19 įstatyme numatytų Statybos įstatymų pakeitimų įsigaliojo jau 2024 m. gegužės 01 d.

Šiuo 2024-03-28 įstatymu tuo pačiu dar kartą pakeista ir nemaža dalis 2023-12-19 įstatymo straipsnių, kurie turėjo įsigalioti nuo 2024 m. lapkričio 01 d., o taip pat dalis nuostatų, kurių įsigaliojimas buvo paankstintas iki 2024 m. gegužės 01 d. Taigi, su šiomis naujomis normomis susipažinti įstatymo leidėjas nepaliko daug laiko.

Šių naujų Statybos įstatymo normų įgyvendinimui taip pat būtina pakeisti poįstatyminius aktus – statybos techninius reglamentus ir kt. Dalis tokių pakeitimų, susijusių su 2024-05-01 įsigaliojusiomis įstatymo normomis, atlikta paskutinėmis 2024 m. balandžio dienomis, o 2024 m. lapkričio 01 d. įsigaliojantiems pakeitimams įgyvendinti reikalingi poįstatyminiai teisės aktai (jų pakeitimai) turi būti priimti iki 2024 m. rugpjūčio 31 d.

Be to, atsižvelgiant į pakeitimų apimtį, keičiamų normų svarbą, taip pat į tai, kad dar kartą keičiamos dar net neįsigaliojusios normos (dalies, kurių praktinę reikšmę buvo galima iki galo suprasti tik joms galiojant, jas taikant, priėmus atitinkamus poįstatyminius aktus), prognozuotina, jog bent pradžioje gali kilti nemažai praktinių problemų taikant paminėtus pakeitimus ir jais vadovaujantis.

Galima išskirti šiuos nuo 2024 m. gegužės 01 d. jau įsigaliojusius Statybos įstatymo pakeitimus:

• atsirado pareiga statytojui, jei statyba vykdoma rangos būdu, paskirti vieną už visą statybą atsakingą rangovą, kuris turi atitikti to statinio statybai būtinus kvalifikacinius reikalavimus ir vykdyti visas rangovui numatytas pareigas. Statybos rangovas privalo pranešti informacinėje sistemoje „Infostatyba“ apie visus pasitelktus subrangovus. Už nepranešimą numatomos baudos. Šios nuostatos bus taikomos, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas, ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m. gegužės 01 d.;
• kai prašoma statybą leidžiančio dokumento ūkininko sodybos statybai pagal Ūkininko ūkio įstatymo nuostatas, kartu su prašymu turi būti pateikta Vyriausybės įgaliotos institucijos išduota pažyma dėl pajamų iš žemės ūkio veiklos.
• teikiant prašymą išduoti statybos užbaigimo aktą ar deklaraciją apie statybos užbaigimą (kai ji privaloma) reikės pateikti ir žemės sklypo (ne tik užbaigto statinio), kuriame randasi šis pastatytas ar rekonstruotas statinys, atnaujintą kadastro duomenų bylą, suderintą Nekilnojamojo turto kadastro nuostatuose nustatyta tvarka;
• viešojo administravimo subjektų, atliekančių statinio naudojimo priežiūrą, pareigūnai įgijo teisę reikalauti, kad statinio naudotojas pateiktų su statinio paskirtimi susijusius ūkinės veiklos dokumentus, įrodančius, kad statinyje vykdoma veikla yra galima atitinkamai paskirties grupei priskirtuose statiniuose. Nustačius, kad statinyje numatoma vykdyti ūkinė paslaugų teikimo veikla neatitinka statinio naudojimo paskirties, draudžiama išduoti leidimą tokiai ūkinei veiklai;
• statybos bylų nagrinėjimui teisme svarbus pakeitimas: architektai ar statybos inžinieriai, siekiantys būti įrašyti į teismo ekspertų sąrašą (ir teikti teismo ekspertizės paslaugas), privalės būti pripažinti statinio ar statinio projekto ekspertais (turėti statinio projekto ekspertizės vadovo, statinio projekto dalies ekspertizės vadovo, statinio ekspertizės vadovo, statinio dalies ekspertizės vadovo atestatus), kartu numatant, kad teismo ekspertai galės atlikti tik kvalifikacijos atestatuose numatytų sričių teismo ekspertizes. Šiuo metu į teismo ekspertų sąrašą įrašytiems teismo ekspertams nustatomas 5 metų laikotarpis įgyti trūkstamus (pagal paminėtus pakeitimus) ekspertų kvalifikacijos atestatus;
• numatyta bauda už juridinių asmenų nepranešimą apie statybos pradžią, kuri bus taikoma, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m. gegužės 01 d.
• reikšmingai didėja baudos juridiniams asmenims už savavališkas statybas, kai šie juridiniai asmenys jau buvo bausti už tokius pažeidimus. Šios baudos jau galioja nuo 2024 m. gegužės 01 d., tačiau pagal bendrąjį principą, jog atsakomybę sunkinantis įstatymas negalioja atgal (lex benignior retro agit), neturėtų būti taikomos už pažeidimus, padarytus iki 2024 m. gegužės 01 d. (kurių tyrimas ir nuobaudos skyrimo procesas iki 2024-05-01 nebuvo baigtas).

Statybos įstatymo pakeitimų, kurių įsigaliojimas lieka numatytas 2024 m. lapkričio 01 d., yra daug. Paminėtini šie pakeitimai:

• papildytas esminių statinio projekto sprendinių sąrašas – esminiais taip pat bus laikomi sprendiniai, kuriais nustatoma statinio išvaizda, nekilnojamojo turto kadastro turto, kadastro objektų kiekis (pastatų ir patalpų), įgyvendinami specialieji architektūros reikalavimai. Taigi, keičiant ir šiuos projekto sprendinius, norint tęsti statybą įstatymo aptartais atvejais, reikės atlikti visuomenės informavimo procedūras ir gauti naują statybą leidžiantį dokumentą;
• keičiasi statybos darbų projektavimo tvarka ir etapai:
  • vietoje trijų esamų projektavimo etapų (projektiniai pasiūlymai – techninis projektas – darbo projektas) liks du etapai: projektiniai pasiūlymai – techninis darbo projektas. Taigi:
    • keičiasi projektinių pasiūlymų svarba ir apimtis. Projektinių pasiūlymų sudėtis bus reglamentuota. Projektiniuose pasiūlymuose turės būti pateikiami pagrindiniai statinio architektūros, infrastruktūros ir kiti Aplinkos ministro nustatyti pagrindiniai sprendiniai. Atlikus jų viešinimo procedūrą (kai tai būtina), savivaldybė ir kitos institucijos atliks jų patikrinimą ir išduos statybą leidžiantį dokumentą, kai statybą leidžiantis dokumentas privalomas;
    • statinio projektas nuo šiol iš karto turės numatyti detalesnius statybos darbų sprendinius, būdingus darbo projektui;
  • kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas, taip pat kai rengiami supaprastinti statybos, rekonstravimo projektai, kapitalinio ar paprastojo remonto aprašai, griovimo projektas ar aprašas, pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirties keitimo projektas ar nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo projektas, statinio projektą galima rengti vienu etapu, kuris turės atitikti tiek projektiniams pasiūlymams, tiek techniniam darbo projektui keliamus reikalavimus;
  • specialiųjų architektūros, paveldosaugos, saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimų rinkinys tampa privaloma statinio projektavimo dalimi.
• keičiasi tvarka, kuria pradedama statyba:
  • išduotas statybą leidžiantis dokumentas dar nesuteiks teisės pradėti statybos darbus. Teisė vykdyti statybos darbus bus įgyjama:
    • parengus techninį darbo projektą;
    • atlikus projekto ekspertizę;
    • gavus susisiekimo komunikacijų ir inžinerinių tinklų, prie kurių prijungiami sklypo ar kiti inžineriniai tinklai ir (ar) susisiekimo komunikacijos, savininkų, valdytojų ar naudotojų išvadą, kad techninio darbo projekto sprendiniai atitinka prisijungimo sąlygose nustatytus reikalavimus (kai rengiant statinio projektą buvo išduotos prisijungimo sąlygos);
    • pasirašius savivaldybės infrastruktūros plėtros sutartį ar sumokėjus savivaldybės infrastruktūros plėtros įmoką, kai tai privaloma vadovaujantis Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymo nuostatomis;
    • nustatyta tvarka pranešus informacinėje sistemoje „Infostatyba“ apie statybos pradžią: pateikus jau nurodytus ir kitus įstatymo numatytus duomenis (apie statybos organizavimo būdą, rangovo, statybai vadovaujančių ir ją prižiūrinčių asmenų paskyrimą, kt.) ir gavus patvirtinimą apie šių dokumentų užregistravimą.
  • atitinkamai, statybos rangovas taip pat galės pradėti statybos darbus tik tada, kai statytojas (užsakovas) pranešė apie statybos pradžią sistemoje „Infostatyba“;
  • pranešimas apie statybos pradžią tampa sąlyginai atskiru teisiniu veiksmu, su kuriuo siejama galimybė pradėti statybos darbus ir tada, kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas. Kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas, tačiau privaloma pranešti apie statybos pradžią, su pranešimu turės būti pateikiamas statinio projekto ekspertizės aktas (kai statinio projekto ekspertizė privaloma), žemės sklypo ir pastato, kuriuose bus vykdoma statyba savininkų, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimai (kai privalomi), statybos techniniuose reglamentuose nurodytų subjektų rašytiniai pritarimai statinio projektui (statybos techniniuose reglamentuose nustatytais atvejais), statinio projektuotojo civilinės atsakomybės privalomojo draudimo dokumento kopija (kai toks draudimas privalomas), statinio kadastro duomenų byla. Atkreiptinas dėmesys, kad įstatyme šiuo atveju tiesiogiai nenumatyta pareiga pateikti patį statinio projektą, nors jis aptariamu atveju privalo būti parengtas. Tikėtina, kad ši nuostata bus patikslinta keičiant statybos techninį reglamentą STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“, ar statinio projektą pateikti vis tiek bus reikalaujama praktikoje. Darbai, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, bet privaloma pranešti apie statybos pradžią, bus užbaigiami surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą, statinio projekto (jo dalies) ekspertizės rangovui arba statinio (jo dalies) ekspertizės rangovui patvirtinus šią deklaraciją apie statybos užbaigimą ir ją įregistravus informacinėje sistemoje „Infostatyba“;
  • pakeistas statybą leidžiančių dokumentų sąrašas, visą jį išdėstant Statybos įstatyme (be nuorodų į Aplinkos ministro tvirtinamus teisės aktus). Iš dalies pasikeitė ir atvejų, kada statybą leidžiantis dokumentas privalomas, sąrašas:
• visais atvejais reikės leidimo statyti naują nesudėtingąjį gyvenamosios paskirties statinį ar jį rekonstruoti (anksčiau reikėjo leidimo tik naujam II grupės nesudėtingajam gyvenamosios paskirties statiniui bei leidimo rekonstruojant nesudėtingąjį pastatą, kai jo paskirtis keičiama į gyvenamąją);
• reikalavimas turėti leidimą kapitaliniam ir paprastajam statinio remontui priklausys ne nuo jo paskirties ir lokacijos (mieste ar ne mieste) kaip buvo iki šiol, o nuo statinio sudėtingumo (ypatingasis, neypatingasis statinys) ir priskirtinumo saugotiniems objektams / teritorijoms (kultūros paveldo objektai, jų teritorijos, saugomos teritorijos ir pan.);
  • statinių naudotojai privalės naudojant statinį laikytis (be kita ko ir) architektūros kokybės vertinimo metodikos taikymo gairių (architektūros kokybės gairių), kurias tvirtins atitinkamos savivaldybės taryba. Ar laikomasi šių gairių, tikrins (ir atitinkamus reikalavimus galės pareikšti) viešojo administravimo subjektai, atliekantys statinio naudojimo priežiūrą.

Taip pat nustatytas savarankiškas pagrindas panaikinti kvalifikacijos atestatą už dalyvavimą savavališkos statybos procese. Įtvirtinta, kad būti ypatingųjų ar neypatingųjų statinių, esančių kultūros paveldo objekto teritorijoje, jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, statybos rangovu gali tik juridiniai asmenys, įgiję ypatingųjų statinių statybos rangovo kvalifikaciją ir kt.

Kartu su paminėtais Statybos įstatymo pakeitimais pakeisti ir kiti susiję įstatymai – Architektūros įstatymas, Architektų rūmų įstatymas, Teritorijų planavimo įstatymas, Teritorijų planavimo, statybos ir žemės naudojimo valstybinės priežiūros įstatymas, Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas, Žemės įstatymas, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas ir kt. (iš viso pakeista ~13 įstatymų).

Taip pat yra numatytas Statybos įstatymo galiojančio teisinio reguliavimo ex post vertinimas. Kaip nurodoma nuo 2024-11-01 įsigaliosiančiame naujame Statybos įstatymo 68 straipsnyje, „turi būti įvertinama, ar išduodant statybą leidžiantį dokumentą projektinių pasiūlymų pagrindu statinių projektavimo procesas laiko atžvilgiu sutrumpėja, kiek vidutiniškai sumažėja administracinė našta, kokią įtaką statybą leidžiančio dokumento išdavimo projektinių pasiūlymų pagrindu procesas turi statybos valstybinės priežiūros vykdymui, įvertinami kiti tokio teisinio reguliavimo poveikio aspektai, parodantys projektuojamų, statomų statinių atitikties nustatytiems reikalavimams, statybos dalyvių teisių ir pareigų užtikrinimo ir įgyvendinimo pokyčiams“. Toks vertinimas turi būti atliktas iki 2035 m. lapkričio 1 d.

Pakeitimų išties daug, tad rinkos dalyviams juos įsisavinti bei suprasti jų praktinę reikšmę tikrai prireiks laiko.